Українцям хочуть дозволити будувати невеликі будинки й споруди без дозволів
На своїй ділянці можна буде без погоджень побудувати невеликий житловий будинок, гараж, басейн і ще ряд об’єктів. Але можуть бути зловживання. Про це пише сайт UBR.
До парламенту надійшли два законопроекти №5071 і №5072, які запропонували реформи в будівельній індустрії, а також посилення відповідальності за порушення.
Перший з перерахованих запропонував внести перелік важливих змін в ряд вже діючих нормативних актів з тим, щоб врегулювати галузь. Другий – посилити відповідальність за порушення в містобудівній сфері, аж до штрафів на десятки мільйонів гривень і позбавлення волі.
“Рівень довіри громадян до органів влади в сфері містобудівної діяльності істотно знизився в результаті діяльності Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), яка стала синонімом корупції та здирництва”, – обґрунтував необхідність нормативних змін в пояснювальній записці до законопроекту №5071 його автор нардеп Олег Дунда ( “Слуга народу”).
За його словами, дозвільну діяльність у сфері будівництва “експерти та правоохоронці вважають основним джерелом корупції” в галузі.
Найбільша кількість зловживань і порушень фіксується на двох стадіях:
Надання документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт.
Ухвалення в експлуатацію вже побудованих об’єктів.
За самовільне будівництво – величезні штрафи
Експерти відзначили, що реформа в будівельній індустрії назріла давно. Але зазначені законопроекти треба серйозно доопрацьовувати. Юрист компанії DreamDim, експерт по містобудівному і земельному праву Юрій Брикайло в розмові з UBR.ua зазначив кілька важливих нормативних нововведень.
По-перше, відповідальність за порушення покладається в тому числі і на чиновників, представників державних органів.
По-друге, для категорії СС3 (великі об’єкти) значно підвищені суми штрафів, які можуть становити десятки мільйонів гривень.
Як приклад він навів невведення в експлуатацію “Епіцентр”, один з яких розташований на вулиці Полярній в Києві.
“Штраф пропонується зробити 29,5 млн грн. Напевно, для бізнесу такого масштабу – і якщо він працює там уже місяць – це дійсно вже якийсь адекватний штраф, співмірний заробітку”, – підкреслив юрист.
По-третє, зміни торкнуться і СС1 – до цієї категорії відносяться невеликі магазини або житлові будинки площею до 500 кв.м. Штрафи починаються від 68 тис. грн і можуть досягати 100-200 тис. грн і більше.
“Як на мене, вони не відповідають реаліям”, – переконаний Юрій Брикайло. У сфері будівництва дуже високий рівень корупції, зазначив він. І чим вищі будуть штрафи, тим більше стануть хабарі “для вирішення питань”.
На будівництво гарного ЖК забудовникам доведеться вкласти в 2021-му на 20% більше грошей
На думку експерта, запропоновані в категорії СС1 штрафи непорівнянні, їх “треба наблизити до наших реалій”. Це ж стосується і пропозицій щодо жорстких санкцій за самовільне будівництво – позбавлення волі, арешти.
“Моя думка – в такому вигляді законопроект не пройде”, – вважає юрист.
Переплатимо за авторський нагляд
У 2008 році будувати приватний будинок на підставі будівельного паспорта можна було тільки при наявності проектної документації – це робило процес і складнішим, і дорожчим.
Зараз не потрібно додатково оплачувати роботу архітекторів, авторського та технічного наглядів. Але проектом №5701 пропонується повернути те, що було раніше, констатував Юрій Брикайло.
Є сумнівні пункти і в законопроекті №5071. Наприклад, зараз діє декларативний характер – подав повідомлення і на наступний день можна починати будівництво.
Так ось автори зазначеного законопроекту запропонували ввести реєстрацію – це ускладнить процес.
Ліміт в 50 “квадратів”
Якщо говорити про присадибні і дачні будинки, тобто “зовсім незрозуміла норма”, зазначив Юрій Брикайло. Це – норма про дозвіл зводити без будь-яких документів прибудову площею до 50 кв.м.
“Чесно кажучи, абсолютно незрозуміло в розрізі боротьби з корупцією і з таким неякісним будівництвом, як можна таке дозволяти?” – задався він риторичним питанням.
Тому, прийшов до висновку юрист, крім кількох моментів, що стосуються страхування і сертифікації, інші новації навряд чи народні депутати підтримають.
На думку експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, проект закону №5701, “безумовно, містить чимало важливих уточнень і змін, що стосуються регулювання” дикого поля “в будівельній галузі”.
Документ посилює контроль за об’єктами багатоквартирного будівництва, де, зазначила вона, найбільший відсоток зловживань і порушень містобудівних норм. А також “знімає петлю” з приватного будівництва.
В останньому випадку мова йде про дозвіл на будівництво на присадибних, дачних і садових земельних ділянках.
Якщо закон вступить в силу, то невеликі споруди (до 50 кв.м) можна буде зводити без будівельного паспорта, містобудівних умов і обмежень та дозвільних документів.
Що вільно дозволять будувати у себе у дворі або на дачі:
господарські будівлі та споруди;
гаражі;
елементи благоустрою (альтанки, навіси, декоративні фонтани і басейни, штучні паркові водоспади, огорожі);
споруди для збору та вивезення відходів;
прибудови до існуючих житлових будинків загальною площею до 50 “квадратів”.
“Звичайно, тут відкритим залишається питання свідомості наших окремих громадян, які можуть для початку побудувати приміщення 50 кв.м, а потім в ньому самовільно добудувати ще два поверхи”, – підкреслила Вікторія Берещак.
Якщо держконтроль з яких-небудь причин не виявив факт самовільного будівництва в процесі зведення об’єкта, не здійснив необхідних заходів, то посадові особи понесуть відповідальність.
Зокрема, законопроект передбачає покарання, передбачені кримінальним, адміністративним кодексами і законом “Про відповідальність за порушення у сфері містобудівної діяльності”. Цей пункт особливо цікавий у зв’язку з поширеним зловживаннями при зведенні великих об’єктів (класу СС3).
“По факту, новий законопроект розробляє” багатоскладову road map “для ведення девелоперської діяльності в правовому полі і чітко окреслено, за яким принципом об’єкт виявляється поза правовим полем”, – констатувала експерт ринку нерухомості.
Йдеться, перш за все, про посилення регулювання на декількох етапах:
перший: обов’язкова вимога до розробки проектної документації та впровадження комплексної експертизи проектної документації. Відразу виникають питання через можливі корупційні зловживання перевіряючих органів та експертних організацій.
“Посилення персональної кримінальної відповідальності за поставлений підпис під неправомірною експертизою і дозвільною документацією, переконана, позбавить від бажання зловживати службовим становищем”, – підкреслила Берещак.
другий: заміна декларативного принципу реєстраційним. Вкрай важливий крок. Він встановить, що початок будівельних робіт на майданчику можливий тільки після держреєстрації такого права в реєстрі будівельної діяльності. Причому підготовчі роботи – це теж вид будівельної діяльності.
“Практика починати завозити техніку, ставити паркани, коли дозволів на руках немає, повинна поступово відійти в минуле”, – додала експерт.
третій: зміна процедури прийняття об’єктів в експлуатацію, що по класу відносяться до групи з незначними наслідками (СС1). Пропонується приймати об’єкт після огляду за поданням замовника, шляхом реєстрації акта готовності об’єкта до експлуатації.
Первинна нерухомість стане безпечнішою
У коментарі для UBR.ua гендиректор девелоперської компанії Greenol Олег Приходько заявив, що в цілому підтримує запропоновані нормативні зміни.
“У будівельній галузі вже давно пора навести порядок. Чіткі і зрозумілі закони і правила повинні стабілізувати первинний ринок нерухомості. Адже відсутність однакових” правил гри “для забудовників – це поле для корупції”, – підкреслив він.
На його думку, крім посилення відповідальності за порушення у сфері містобудування потрібно посилити і права контролюючих органів за дотриманням норм. Адже відсутність покарання призводить до тисяч постраждалих – досить згадати інвесторів “Еліта-центр”, “Укрбуду”, банку “Аркада”.
Експерт також зазначив введення комплексної експертизи проектної документації як завершального етапу розробки проектів будівництва.
“Це важливий аспект не тільки з точки зору дотримання відповідності проекту, але і в першу чергу безпеки проживання в такому будинку. Профільні фахівці повинні підтвердити, що забудовник дотримувався всіх будівельних норм”, – переконаний гендиректор Greenol.
За його словами, чим складніший і небезпечний об’єкт, тим більш пильною до нього повинна бути увагу з боку контролю за дотриманням будівельних норм.
Олег Приходько також заявив, що відповідним держорганам потрібно звернути увагу і на якість будівельних матеріалів. Адже найбільш поширене явище серед будівельників для здешевлення робіт – використання найдешевших і часом неякісних будівельних матеріалів.
Споживач, зазначив він, зазвичай бачить зовнішнє виконання будівельних робіт і дуже рідко звертає увагу на екологічність, безпеку і майбутній комфорт проживання в нових будівлях.