Через податки, що перевищують суми продажу, земельні угоди зриваються
Учасники угоди або погоджуються платити податки з суми, що помітно перевищує продажну вартість, або в принципі відмовляються продавати земельні ділянки.
Після закінчення 100 днів з моменту запуску в Україні ринку землі почали бути помітні проблеми, з якими стикаються всі задіяні в цьому процесі сторони – покупці, продавці і навіть нотаріуси.
Продавцям нараховують непомірні податки, в регіонах не вистачає нотаріусів, а покупці відносяться до ринку з недовірою. Все це неабияк гальмує повноцінну роботу нещодавно запущеного ринку.
“Буму” на ринку поки що не спостерігається, зазначають експерти. За словами голови Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) Юрія Піти, причин тому кілька:
- плутанина в оцінці паїв – модуль Фонду держмайна (ФДМ) поки не справляється з функцією оцінки в багатьох сегментах ринку нерухомості, в тому числі і землі;
- завищені очікування власників угідь, які порядком завищують свої цінники;
- різнобій в ціновій політиці – багато протиріч і спекуляцій на тему вартості землі. Це вносить сум’яття в таборі продавців і потенційних покупців;
- якщо говорити про фермерів як потенційних покупців, то їм потрібно держпідтримка у вигляді “нульових” позик або кредитів під мінімальні відсотки;
- невисокі фінансові можливості фермерів. Зараз тільки великі агрохолдинги можуть дозволити собі масову скупку землі;
- недовіра також гальмує ринок. Українці звикли, що від держави “навряд чи варто чекати чогось хорошого”.
За словами Піти, про якісь зрушення на ринку землі можна буде говорити, коли будуть вирішені вищеназвані проблеми.
Більше податків через завищену оцінку
Зі свого боку, нотаріуси в цілому позитивно оцінили роботу ринку землі за перші три з лишком місяці.
“Ринок землі в принципі працює – непогано. Питання тільки до оцінки земель – Фонд держмайна видає дуже високі оцінки на деякі землі і паї, які зараз в обороті. Тобто, через це багато договорів зриваються, тому що ціна значно вища за ринкову” , – зазначила в бесіді з UBR.ua голова київського відділення Нотаріальної палати України (НПУ) Наталія Козаєвих.
Наприклад, хтось продає за $ 100 тис. (2,6 млн грн), а ФДМ виставляє оцінку в 3,5 млн грн. При цьому нотаріуси “не можуть брати податки нижче оцінки ФДМ“, підкреслила вона.
В такому випадку “люди або погоджуються заплатити податки з суми, яка помітно перевищує продажну вартість”. Або – що відбувається значно частіше – в принципі відмовляються продавати. У регіонах повсюдно зустрічаються такі випадки, констатувала нотаріус.
Подібна проблема зустрічається при продажу гаражів і садових ділянок. У Київській області, наприклад, оцінка ФДМУ набагато вища, ніж реальна ціна, за якою власники згодні продати наділи.
Підготовка до операції і обмеження
Нотаріуси підкреслюють, що в столичному регіоні нотаріуси справляються із збільшеним об’ємом роботи, пов’язаним з відкриттям ринку землі.
“День-два – і всі документи з реєстру “витягнути” можна. Підготовка до операції – ще два-три дні”, – зазначила Козаєвих.
Виняток становлять випадки, якщо один покупець є засновником в багатьох юридичних особах. Згідно із законом діє обмеження, що одна фізособа не може володіти землею площею більше 100 гектарів.
У таких випадках потрібно вирахувати “земельні” частки в уже наявних юросіб і додати паї, що є предметом потенційної угоди – щоб обсяг не перевищив згадані 100 га.
“Обсяг роботи великий, то є підготовка до договору займає зазвичай не менше двох днів”, – розповіла глава київського відділення НПУ.
У нотаріальній практиці вже був випадок, коли приходив покупець землі, що є засновником в 12 юросіб. Потрібно було перевірити їх усі і вирахувати, скільки землі припадає на такого клієнта.
Потім підсумовувати з ділянкою, який той має намір придбати – і щоб всі разом не перевищили обмеження в 100 га. Така перевірка і підготовка документів зайняли три дні.
Як проводять купівлю-продаж землі
Угоди проводяться тільки за безготівковим розрахунком, а найчастіше покупці не тримають гроші в безготівковому вигляді. Як правило вони зберігаються “в мішку або закопані у дворі”, зазначила Наталія Козаєвих. Тому потрібно завести необхідні суми на банківські рахунки, на що теж потрібен час.
За її словами, якщо нотаріус не справляється з напливом клієнтів, то доводиться брати помічників – це означає подорожчання послуг, адже потрібно платити ще одну зарплату співробітникові.
Якби не було обмеження “100 гектарів в одні руки”, то все було б простіше, відзначають експерти. Не треба було б робити масу перевірок, складати протоколи на десять сторінок.
Як тільки в 2024 році знімуть це обмеження, то договори відразу стануть “простими”, кажуть фахівці.
Проблеми в регіонах
Учасники ринку відзначають, що в столичному регіоні проблем з оформленням угод по землі у нотаріусів немає, вони “все знають і не бояться” надавати такі послуги. Не в останню чергу через те, що в Києві налічується 1,4 тис. нотаріусів, тобто конкуренція дуже висока.
“У столиці зосереджений бізнес. Якщо ти будеш неправильно, погано, повільно або дорого працювати, то конкуренція настільки висока, що клієнти підуть до того, хто робить це швидко, добре, правильно і недорого“, – підкреслила Козаєвих. Проблеми можливі в регіонах, тут же додає вона, де немає такої щільності фахівців, і де з відкриттям ринку землі різко зросло навантаження на нотаріусів.
Більше новин читайте на сайті “Діловий Переяслав”
Відвідайте новий сайт БЕЗКОШТОВНИХ ОГОЛОШЕНЬ “Діловий Переяслав”. Підписатися на наш сайт можна у Telegram